Ustawa, która oddaje prywatną ziemię inwestorom narciarskim

Grupa dwunastu senatorów złożyła projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, który budzi ogromne kontrowersje prawne, społeczne i przyrodnicze. W myśl nowych przepisów, budowa i utrzymanie niepublicznych obiektów sportowych, w tym infrastruktury narciarskiej mają zyskać status celu publicznego. Oznacza to, że prywatny inwestor będzie mógł uzyskać prawo do korzystania z cudzej działki nawet na 30 lat – i to wbrew woli jej właściciela.

Biznes komercyjny z uprawnieniami celu publicznego

Propozycja zawarta w druku senackim 784 zakłada dodanie do katalogu celów publicznych m.in. budowy, utrzymywania i eksploatacji kolei linowych, wyciągów, tras narciarskich oraz infrastruktury towarzyszącej (np. dróg dojazdowych czy sieci przesyłowych) realizowanych przez podmioty niepubliczne. W praktyce komercyjna działalność sportowo–rekreacyjna miałaby zostać zrównana z inwestycjami państwowymi czy samorządowymi, takimi jak budowa dróg, szkół czy szpitali.

Inwestor zainteresowany terenem, na którego zajęcie nie otrzymał dobrowolnej zgody, będzie mógł wystąpić do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o wydanie decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości. Zezwolenie to może zostać wydane na okres do 30 lat. Właściciel nieruchomości, mimo że nadal figuruje w księdze wieczystej, traci prawo do decydowania o sposobie wykorzystania swojego gruntu, a nałożony obowiązek udostępnienia nieruchomości podlega egzekucji administracyjnej.

Trzy warunki ograniczenia prawa własności

Projektodawcy wprowadzili mechanizm, który ma w teorii zabezpieczać proces decyzyjny. Aby inwestor mógł uzyskać decyzję o ograniczeniu praw właściciela działki, muszą zostać spełnione trzy kluczowe warunki:

• Zgodność z planowaniem przestrzennym: inwestycja musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub uzyskać decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
• Zgoda rady gminy: rada gminy musi podjąć uchwałę stwierdzającą, że interes publiczny w funkcjonowaniu obiektu przeważa nad interesem indywidualnym właścicieli;
• Wymagany próg powierzchniowy: wnioskodawca musi wykazać się oświadczeniem o posiadaniu zgody właścicieli lub użytkowników wieczystych dysponujących co najmniej 75% powierzchni terenu przeznaczonego pod inwestycję.

Wniosek powinien być poprzedzony i rokowaniami z właścicielem nieruchomości w celu polubownego zawarcia umowy. Jeśli do porozumienia nie dojdzie, inwestor wzywa właściciela do zawarcia umowy w ciągu dwóch miesięcy. Brak podpisu pod umową otwiera drogę do wydania przez organ administracji decyzji, która stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej oraz tytuł prawny na cele budowlane.

Argumenty wnioskodawców i branży narciarskiej

W uzasadnieniu projektu senatorowie wskazują na potrzebę stworzenia „stabilnych ram prawnych, które umożliwią rozwój nowoczesnej infrastruktury narciarskiej i turystyki zimowej w Polsce poprzez uregulowanie dostępu do gruntów prywatnych na potrzeby realizacji inwestycji uznanych za cel publiczny”. Ponadto przepisy mają zagwarantować funkcjonowanie istniejących stacji narciarskich i chronić je przed zamknięciem.

Inicjatywa zyskała poparcie podmiotów branżowych, w tym Polskich Stacji Narciarskich i Turystycznych, Polskiego Związku Narciarskiego oraz Polskich Kolei Linowych S.A. Przedstawiciele środowiska argumentują, że dotychczasowy stan prawny prowadził do blokowania inwestycji przez pojedynczych właścicieli gruntów, przywołując m.in. wieloletni spór dotyczący trasy na Gubałówce.

W piśmie do Marszałka Senatu Andrzej Bachleda-Curuś żalił się: „Niemożność realizowania narciarskich inwestycji, głównie rozbija się o korzystanie w okresie zimowym z tras i urządzeń w większości przechodzących po terenach prywatnych. Od kilkudziesięciu lat, mimo wielokrotnych starań podpartych doświadczeniami innych narciarskich państw, bijemy często głową w mur. Dosadnym przykładem naszej jaskrawej niemożności stanowi Gubałówka i jej trasy, z prawie stuletnią tradycją, zamknięte, zagrodzone od dwudziestu lat przez rodzinę Byrcynów, których głównym argumentem jest nie! Bo nie!”

Bożena Gąsienica-Byrcyn informuje, że od 30 lat jest atakowana i oskarżana o rzekome blokowanie funkcji narciarskiej na Gubałówce, jednakże – jej zdaniem – prawda jest całkowicie inna: PKL nie negocjuje, a z pozycji wielkiego gracza żąda siłowego wejścia na prywatne grunty, m.in. za pomocą projektowanych zapisów ustaw. To nie ma nic wspólnego z odpowiedzialnym i racjonalnym prowadzeniem biznesu. Gąsienica-Byrcyn dodaje, że zgodnie z posiadanymi informacjami, spory sądowe o Gubałówkę kończyły się przegraną PKL, co dodatkowo podaje w wątpliwość wiarygodność uzasadnienia do druku 784.

Zastrzeżenia prawne i opinie instytucji rządowych

Projekt spotkał się ze stanowczą krytyką wielu instytucji państwowych oraz organizacji społecznych. Sąd Najwyższy w swojej opinii podniósł zasadnicze wątpliwości natury konstytucyjnej (zgodność z art. 21 ust. 2 i art. 64 Konstytucji RP), wskazując na niestosowność przyznawania komercyjnym przedsięwzięciom realizowanym dla zysku statusu celu publicznego.

Sąd Najwyższy stwierdził wprost, że „zaproponowana konstrukcja budzi zasadnicze wątpliwości z perspektywy art. 21 ust. 2 i art. 64 Konstytucji RP, ponieważ mechanizm, który miał służyć celom publicznym takim jak budowa infrastruktury przesyłowej, ma zostać zastosowany wobec przedsięwzięć komercyjnych realizowanych przez prywatnych inwestorów działających dla zysku na rynku sportu i rekreacji. Już sama kwalifikacja stacji narciarskiej jako celu publicznego na równi np. ze szkołą czy obiektem ochrony zdrowia (art. 6 pkt 6 u.g.n.) może budzić wątpliwości”.

Minister Finansów i Gospodarki zwrócił uwagę, że projekt definicyjnie obejmuje wszelkie niepubliczne obiekty sportowe, co w praktyce stwarza możliwość ograniczania praw do nieruchomości również pod budowę siłowni, kortów czy klubów fitness w dowolnej lokalizacji. Minister ocenił, że: „Przy tak sformułowanym celu publicznym możliwe będzie ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości na potrzeby realizacji wszelkich komercyjnych obiektów sportowych (takich jak, np. siłownie, fitness kluby, korty, boiska itp.), a nie wyłącznie obiektów należących do infrastruktury narciarskiej. Lokalizacja takich obiektów nie jest przy tym w żaden sposób ograniczona terytorialnie (...)”.

Z kolei Minister Klimatu i Środowiska zarzucił autorom ignorowanie kwestii ekologicznych, pisząc, że w projekcie skupiono się „niemal wyłącznie na interesach gospodarczych, turystycznych i sportowych. Niemal całkowicie pominięte zostały tu kwestie ochrony środowiska, co budzi wątpliwości w świetle przepisów Konstytucji RP w tym zakresie, w szczególności art. 5 (zasada zrównoważonego rozwoju), art. 74 (obowiązek ochrony środowiska), czy art. 31 ust. 3 (zasada proporcjonalności)”.
Równie krytycznie stanowiska o pomysłach zawartych w druku 784 zostało wyrażone przez Ministra Sprawiedliwości oraz przez Biuro Legislacyjne Senatu RP.

Głos mieszkańców i obrona prawa własności

Uchwaleniu przepisów sprzeciwia się m.in. Federacja Obrony Podhala, która oceniła projekt jako skrajnie niekorzystny dla właścicieli ziemi. Przedstawiciele organizacji podkreślają nieproporcjonalność proponowanych rozwiązań: „W tym projekcie zakres ingerencji jest wyjątkowo szeroki. Przez okres do 30 lat prywatny operator może uzyskać tytuł budowlany, prawo – wznoszenia i utrzymywania infrastruktury, egzekwowalny dostęp do gruntu, możliwość pobierania opłat, doprowadzenia do wygaśnięcia kolidujących umów oraz przeniesienia zezwolenia na kolejną spółkę bez udziału właściciela. Właściciel nadal figuruje w księdze wieczystej, ale nie rozstrzyga już samodzielnie, kto wykorzystuje grunt, co na nim powstaje, jak długo trwa obciążenie ani z kim chce zawrzeć umowę”. Federacja dodaje jednoznacznie: „Publiczny jest instrument przymusu. Prywatne pozostają przychody »wnioskodawcy«, korzyść gospodarcza i możliwość przeniesienia uprawnienia na kolejny podmiot”.

Swoje obawy wyrażają również sami mieszkańcy regionów górskich, wskazując na zagrożenia dla tradycyjnego dziedzictwa i braku realnego wpływu na decyzje:

Na Podhalu ziemia to nie jest zwykły majątek na sprzedaż czy pod wynajem – to jest dziedzictwo przekazywane z ojca na syna od wielu pokoleń. Proponowane przepisy sprawiają, że inwestor przy wsparciu urzędników może wejść na nasz ojczysty grunt i dysponować nim przez dekady. Czujemy się, jakby państwo tworzyło specustawę pod wybraną grupę przedsiębiorców naszym kosztem  

– powiedziała Józefa Chromik, prezeska Stowarzyszenia Federacja Obrony Podhala.

Józefa Chromik zauważa także, że zapis o progu 75% powierzchni jest pułapką przy tutejszym rozdrobnieniu gruntów – wystarczy, że duży inwestor dogada się z dwoma właścicielami większych działek, a pozostała kilkunastoosobowa grupa drobnych gospodarzy zostanie faktycznie przymusowo wywłaszczona ze swoich praw. „To całkowite złamanie zasady sprawiedliwości i traktowanie lokalnej społeczności jak przeszkody w biznesie” – tłumaczy Chromik.

Nawet Konwent Tatrzański, dostrzegając potrzebę uregulowań, podkreśla, że „projektowane rozwiązania ingerują w jedno z podstawowych praw konstytucyjnych, jakim jest prawo własności. W regionie Podhala własność nieruchomości posiada szczególne znaczenie historyczne, społeczne i kulturowe. Grunty pozostają własnością tych samych rodzin od wielu pokoleń, stanowią element dziedzictwa rodzinnego oraz podstawę prowadzenia działalności rolniczej, turystycznej i gospodarczej”.

Brak śniegu a ekspansja infrastruktury

Projekt budzi istotne wątpliwości także w kontekście zachodzących zmian klimatycznych. Wprowadzanie ułatwień inwestycyjnych dla infrastruktury narciarskiej w okresie rosnących problemów z opadami śniegu rodzi pytania o zasadność ekonomiczną i środowiskową takich działań.

Oczekiwanie, że ustawa rozwiąże problemy branży narciarskiej w dobie kryzysu klimatycznego, to ignorowanie faktów. Zmagamy się z postępującym zjawiskiem »biedy śnieżnej« i rosnącymi temperaturami. Tworzenie preferencji prawnych dla infrastruktury, która wymaga bezprecedensowego zużycia wody i energii do sztucznego naśnieżania, stanowi poważne zagrożenie dla lokalnych zasobów wodnych i środowiska naturalnego. W Alpach zamykane są duże ośrodki narciarskie właśnie ze względu na brak śniegu, czego przykładem jest choćby nagłaśniany ostatnio przypadek Braunwaldu w Szwajcarii. Skutkami tej ustawy będą niszczenie przyrody i krzywda ludzi, a efekt biznesowy będzie żaden 

– podsumował Radosław Ślusarczyk z Pracowni na rzecz Wszystkich Istot.

Podobny projekt legislacyjny, zmierzający do ustanowienia tzw. prawa szlaku, był już analizowany przez sejmową Komisję Kultury Fizycznej, Sportu i Turystyki w 2015 roku, jednak po wyborach parlamentarnych prace nad nim zostały przerwane. Obecna inicjatywa ponownie otwiera dyskusję nad granicami ingerencji państwa w prawo własności na rzecz podmiotów prywatnych.